“請註意,此類項目屬違法建築,警惕風險。”對於小產權房違規的警告,好房網主管部門喊話已不止一次。可是,三令五申下,賣小產權房的人仍然膽壯,買小產權房的人也依然洶涌。  
  “我為什麼買小產權房?因為便宜啊。”外地人韓力(化名)直言。在通州知名的小產權房社區——太玉園,他已經住了5年多找房子。自住者、投資客,記者採訪的幾位和小產權房有關的人,無一例外都看中了它的價格優勢。至於能否轉正,按照韓力的說法,“轉不轉無所謂,唯一堅定的是不會被拆。”
  小咖啡機產權房的風險
  產權 
  小產權房沒有房產證,無論是“永久使用權房本”,或者是長期“租賃機車借款合同”,都不是受法律保護的正規權屬證明
  維權
  如果出租、出售、交房過程中出現糾紛,無法通過法律途徑尋求網站優化支持。
  貸款
  無論是購買或出售小產權房,都不能使用按揭貸款,不能用於融資抵押。
  質量
  承諾的建築質量和配套設施等標準,往往在實際交房使用後難以兌現。
  配套
  沒有政府統一規劃的供水、供電、天然氣系統,供水多是私挖自備井作為居民生活用水,飲用水質沒有保障。供電多從鄰近村落(變電站)拉取電線,有火災隱患。
  自住者

  反正只花20萬就安了家
  太玉園是小產權房這件事,韓力2007年購買的時候就心知肚明,“雖然知道是小產權,但因為房價便宜,不用貸款,所以也不太在乎。”
  當時,太玉園的價格是2890元/平方米,韓力一次買了兩套,一套50平方米,一套70平方米,其中面積較大的房子用來自住。“20萬元買套自己的房子,當時除了小產權房,在北京再也找不到這種價格了。”
  韓力承認,入住之初,生活是略有不便,但經過幾年的發展,這裡已經成了擁有108棟樓的居住園區,醫院、學校、超市等生活配套都比較齊全,唯一的不便就是偶爾會出現停水停電。“小區應該是村子自己挖的井,常常停水,但瑕不掩瑜,20萬元的價格,這樣就不錯了。”
  現在,50平方米的小房子已經被他租了出去,每月有1400元的固定租金收益,算是一筆穩定收入。
  “轉正?這個說法已經傳了好多年了,一會兒說轉,一會兒說不轉,聽到最後我都迷茫了。反正我買得便宜,轉不轉都無所謂了。”
  投資客

  “自住是不敢的,出租就無所謂了。”
  不同於韓力,王宇(化名)2010年初買綠城雅居的小產權房時,目的非常明確,就是為了投資。“當時手裡有60萬元的閑錢,買商品房只夠首付,可我又不想貸款每月還月供,就想起了小產權房。”
  綠城雅居位於昌平沙河,周圍有一片以“綠城”開頭的小產權房社區。“我的這套房子,是小區的最後一套房源。”王宇至今記憶猶新,他第一次去現場時,銷售員就表示房源已經售罄,隔了兩個星期,因為有人退了房,他才中途加了個塞兒。儘管房子向陰面視線不太好,可也只能將就。買一層送一層,王宇以62萬元的價格,買下了實際建築面積接近180平方米的兩層平房,單價只有3500元/平方米。“3500元,北京當時沒有更便宜的房了。”
  因為持有投資的想法,王宇簽下合同的一刻起,就沒想過要自己住。隔了一年後,他直接將房子打包給中介出租,每月到手的租金有1200元。“除了地方遠之外,實話實說,我對房屋的質量也不太放心。”他向記者形容,房子就是混凝土搭起來的,水泥地白牆,下雨時常會漏水,“自住是不敢的,出租就無所謂了。”
  兩個多月前,王宇為了變現,以82萬元的價格把小產權房給賣掉了,扣除各種費用,掙了近20萬元。“現在想想,我掙少了。我賣掉不久後,北京的小產權房就漲聲一片,曾經有中介打電話給我報過100萬元。”作為前投資者,王宇說,他對於轉正之事並不太在意,因為投資客誰也沒想過長期持有,解套掙錢才是關鍵。
  經紀人

  太玉園房價半年漲四成
  “成片的小區,即使拆遷也不會拆到自己頭上。”記者發現,在房子較多的小產權房小區,幾乎所有的購房人都持著這種“鴕鳥”心理。中介經紀人也是以此為由,勸說看房人購買價格不斷上漲的小產權房。
  韓力住著的太玉園,如今的市場售價已經達到了10000元/平方米,比5月時的價格上漲了3000元/平方米,漲幅高達40%。“太玉園已經太成熟了,住著7萬多人呢,怎麼可能拆。現在在拆的只是在建的小產權房。”小區周邊的經紀人如此告訴記者。
  “我自己都覺得最近漲得太猛了點。”一位當地的二手房經紀告訴記者,2002年,太玉園西區的價格僅僅在1000元/平方米到2000元/平方米之間。之後,隨著北京大樓市的房價一路攀升,太玉園這樣的小產權房也從中受益,2010年初達到小高峰,接近10000元/平方米。
  然而,2012年10月,由於太玉園被列入國土局公佈的79個小產權房項目名單中,房價迅即在兩個月內下降了4000元/平方米。直到今年8月,小產權房轉正的熱風颳起,價格便持續回暖,達到歷史最高的10000元/平方米。 
  更奇怪的是,儘管隨後國土部和住建部就公開表示要堅決遏制小產權房,可這股追捧的熱潮並沒立即退去,自住的、投資的,咨詢者不乏其人。
  農民

  說起轉正 又是擔心又是盼望
  小產權房究竟能否轉正?隨著農村集體土地流轉說法的提出,這個話題再度引發各方爭議。
  地產大佬任志強日前表示,小產權房絕無入市可能,“如果政府允許小產權房合法化一定也允許其他犯罪也合法化,想都別想”。
  中國房地產協會副會長孟曉蘇則持不同觀點。他表示,國土部、住建部發佈的叫停小產權房違法建設、銷售的文件僅僅是為了擺姿態遏制投資而已。關於小產權房問題,媒體要讓農民自己發出聲音,問他們願不願轉正。“小產權房轉正要補交地價,沒人願意補,徵房產稅即可。”
  那農民究竟怎麼想?昌平某村莊的不少農民告訴記者,對於宅基地的流轉,他們既希望又擔心。持有希望,是因為想通過將手中的部分宅基地流轉出來,把不動的土地變為流動的資金,為家庭增加一筆收入。可擔心的是,如果是一次性拿完補償款後,農民上了樓,未來的就業出路在哪裡。
  “在北京郊區的各個村子里,流傳最多的就是一夜暴富後迅速敗光的故事。”一位農民提到,拿到拆遷款後成為千萬元富翁,買了豪車卻不知開到哪裡,或者數著錢不知怎麼花,甚至拿去賭博輸掉全部身家的例子,早已連城裡人都不陌生了。所以,他們更想要的是一種持續性的收益方式,定期地獲取固定收益。
  小產權房

  風險何在?
  “小產權房不受法律保護,無論從產權、現實使用或未來出路上,都存在著極大的風險。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者,對購房人而言,小產權房的風險極大。
  首先,從房屋產權角度看,小產權房沒有房產證,無論是“永久使用權房本”,或者是長期“租賃合同”,都不是受法律保護的正規權屬證明。所以,無論是購買或出售小產權房,都不能使用按揭貸款,不能用於融資抵押。最關鍵的是,如果出租、出售過程中出現糾紛,無法通過法律途徑尋求支持。
  其次,在現實使用中,村委會或所謂“開發商”銷售之初所承諾的建築質量和配套設施等標準,往往在實際交房使用後難以兌現,由此引發的糾紛很難像正規商品房一樣,通過維權手段解決。
  胡景暉進一步解釋,由於大量“小產權房”建設無詳細規範的規劃設計,建設起點低、標準低、缺乏專業業務指導,建設過程中又常為了節約成本而偷工減料,房屋在竣工交付使用後均存在安全、質量、消防等隱患,極易引發安全事故。同時,“小產權房”社區沒有政府統一規劃的供水、供電、天然氣系統,供水多是私挖自備井作為居民生活用水,飲用水質沒有保障。供電多從鄰近村落(變電站)拉取電線,因前期未經過電力公司的規劃設計,通常用電量會超過變電站最大負荷電量,實為火災隱患。 
  最後,從未來出路角度,胡景暉表示,目前對於小產權房的處理思路還未確定,即使像“383”改革方案中提到的,部分小產權房通過補繳一定費用的方式轉正,費用也可能不小。所以,名為“開發商”實為“代建商”的售房者所承諾的土地權益,完全就是“空中樓閣”。  本報記者 趙瑩瑩
(原標題:“即使拆,也拆不到我們頭上”)
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